房屋交易到一半，却出台了限购政策，面对未知的政策，买方采取保守观望，不料却收到了一份来自卖方的解约书，究竟是谁违反了合约？而合约是否应该继续执行？面对新政策的出台，购房人又应该怎样保护自己的合法权益？2017年6月15日，刘燕从成都市房屋产权交易中心回来后，一直压抑着内心的愤怒。然后在网上收集关于诉讼的相关知识，她要去法院告她，要给那个违约的人一个大大的教训，在看完收集的这些资料后，刘燕对诉讼有了一定的了解，于是，拟定了一份诉讼书，同时向相关的法院对穆芳发起诉讼，并提交了相关的材料。一段时间后，法院便受理了这起案件，面对即将开庭的压力，没有经验的刘燕女士，不禁有几分担心，于是，就此事咨询了霖澳律师事务所的张桂花律师。

张桂花律师和当事人经过一番仔细的沟通后，终于明白了事情的前因后果。2017年2月14日，事业有成的刘燕决定在成都定居，有了目标后，很快就通过第三方的房屋中介公司，找到了穆芳，而穆芳因为债务的关系，想将处于抵押贷款状态的房屋出售，以减轻自己的经济压力。

双方一拍即合，刘燕也很满意这笔交易，所要交易的房屋，其周围环境十分符合刘燕的预期，交通方便，配套设施完善，生活环境舒适而安逸，重要的是交易的价格合理，房子内的装修加上一些家具，最终以1300000元的价格谈定。

2017年2月14日，刘燕和穆芳经房屋交易顾问中心签订了《房屋买卖合同》，合同上约定，刘燕在签订合同时，支付5万元的定金，然后穆芳在十日内办理还款手续，当穆芳结清银行款项并处理好相关手续后，刘燕一次性向其支付1250000元。尔后的交易中，穆芳和刘燕商量，因为她的资金紧张，暂时拿不出银行的按揭款，想让刘燕用房屋一部分的交易款，去结清银行的按揭，以方便办理后续相关的手续，而刘燕也表示理解，并同意了这个约定。

其后，刘燕预约相关的还贷银行进行还款事项，预约成功后，在办理相关的业务时，刘燕才发现，搞错了还贷银行，因此这次的还贷业务没有办理成功。于是，刘燕联系穆芳，希望穆芳预约还贷的银行，待其预约成功后，自己再去办理还款，而穆芳暂时未理会刘燕。2017年3月24日，成都政府出台房屋限购政策，刘燕也了解到这次的房屋交易合同，成都市房屋产权交易中心暂未对其作出限购预审结果。同时刘燕因为担心自己没有购房的资格，在对这次的房屋交易合同限购预审结果出来前，不愿垫付银行的相关按揭款项。

2017年5月17日，刘燕收到了穆芳单方面发出的《解约通知书》，解约书上表明，因为多方面的原因，以及相关的政府政策，双方多次协商，并未达成一致的意见，因此要求刘燕收到函件的5日内，配合签解约免责协议，否则自动解除合同，刘燕并不赞同这份解约合同，因此也并未理会这件事。2017年6月15日，成都市房屋产权交易中心通过了这个房屋买卖合同的限购预审，并通知双方签订相关的合约，刘燕在拿到这次的限购预审通过单后，邀请穆芳继续进行合同上的交易。而穆芳却以合同已经解除为由，拒绝和刘燕进行房屋的交易。因此才有了第一幕的事情。

张桂花律师在了解了整个事情后，查看了刘燕起草的诉讼书，以及相关的材料，指出刘燕提交的材料并不能保障上述书上的诉求。张桂花律师在对事件进行详细的分析后，为保障当时人的合法利益，在符合法律的前提下，对当事人刘燕提出最大利益的诉求建议，建议刘燕继续进行房屋的交易，同时准备其相关的材料确保房屋继续交易的诉求得到法律的保障。

张桂花律师对案件的胜诉有很大的把握，为了确保胜诉后的房屋交易能够顺利的进行，张桂花律师根据穆芳向相关银行偿还个人贷款注销房屋抵押登记的情况，提出：如果穆芳不履行该项义务，则刘燕愿意用应当支付的购房款代偿剩余的贷款，以注销房屋抵押登记，然后将房屋过户登记至刘燕名下。然后联系第三方的还贷银行，对房屋交易的后续执行计划，进行了相应的协商。并将这个建议方案，添加到了诉求中。

原告（刘燕）诉求：

1.判决穆芳继续履行与其签订的《房屋买卖合同》，并协助刘燕办理房屋买卖交易手续（包括穆芳向相关银行偿还个人贷款注销房屋抵押登记，如果穆芳不履行该项义务，则刘燕愿意用应当支付的购房款代偿剩余的贷款，以注销房屋抵押登记）然后将房屋过户登记至刘燕名下。

2.判决穆芳按日向刘燕支付逾期过户的违约金（自2017年5月17日计算至房屋实际过户之日止，计算方式为每逾期一日按房屋成交总价的万分之五计算）

并提交《房屋买卖合同》《定金收据》《房屋限购预审咨询单》，来证明双方的房屋交易关系，以及政府出台政策对本次房屋交易的影响。

被告（穆芳）辩称：

1.其房屋交易的申报材料不符合标准要求，应当终止。

2.刘燕不履行合同约定的义务，其行为违反了合约，因此依法解约。

一审：

法院根据既定的事实，认为双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当履行合约义务，享受合约权利。双方在限购政策出台前，都曾积极的推动合约，而限购政策的出台，对房屋的交易产生了影响，而因为限购政策导致刘燕的违约行为，不能视为违约，而穆芳因为限购政策下刘燕的违约行为，单方面解除约定的作法，也不能视为违法，合同继续履行，同时考虑到合同的后续履行，听取了双方律师的意见。

一审判决如下：

一、刘燕与穆芳签订的《房屋买卖合同》继续履行；

1.在判决生效之日起三十日内，刘燕代穆芳向相关银行偿还按揭贷款(具体金额以相关银行系统中的电脑数据为准，所还款金额计入刘燕已付购房款)；

2.在判决生效之日起三十日内，穆芳协助刘燕办理房屋产权过户登记并将房屋交付与刘燕使用；在履行合同过程中，刘燕向穆芳支付剩余购房款(具体金额为偿还相关银行按揭贷款后的剩余金额)； 

二、驳回刘燕的其它诉讼请求。

二审：

收到一审的判决后，穆芳不服法院的判决，将搜集到的一份关于口头协议录音作为证据，录音内容是关于自己和第三方房屋交易平台交流时提到的刘燕愿意用一部份交易款偿还银行贷款的口头协议内容，用以证明其违约行为导致穆芳急需出售房屋，回笼资金的根本目的不能实现，所以其解除合约的方式合法。

法院认为刘燕的行为是因为限购政策的影响，不能视为违约，其次其口头约定的刘燕用一部分交易款偿还银行按揭的内容并没有规定相应的时间约定，并且其单方面出具的《解约协议书》也没有对交易款偿还银行按揭的时间进行协议，法院不予支持，同时双方对其它一审查明的事实无异议。

二审判决如下：

驳回上诉，维持原判