案情概况

老李在A投资有限公司（以下简称A公司）处承包工程。工程结算后，A公司以一套开发中的房屋抵付老李工程款，共计41万余元。

随后，老李通过中间人介绍，将该房屋以41万余元转卖给小王。由于抵房时房屋还是在建工程，后续由A公司直接与小王签订商品房买卖合同并办理备案、过户手续。小王也陆续向老李支付了部分房款。

2014年12月29日，小王向老李出具《欠条》，载明：今欠到老李现金19万元，于2015年5月底前付10万元，十月前付清；逾期不付，多给两万。

欠条出具后，小王分别于2014年12月29日、2015年5月18日、2015年6月19日向老李转账5万元、5万元、1万元，共计11万元。

此后，剩余款项迟迟未付。老李多次催收，小王均以房子没修好、付款条件未成就等理由拖延。

为维护自身合法权益，老李委托霖澳（天府）律师事务所屈佳佳律师提起诉讼，拿回剩余的欠款。

庭审交锋

庭审中，小王提出三点抗辩意见：第一，老李起诉已超过法定诉讼时效期间；第二，房屋至今未交付，合同目的无法实现，付款条件未成就；第三，出具欠条后自己实际付款12万元，仅欠7万元，老李不诚信。

针对上述抗辩，屈律师逐一回应：

关于诉讼时效，屈律师指出，虽然《欠条》约定2015年10月前付清，按此计算诉讼时效期间早已届满，但2025年9月10日老李与小王的通话录音中，小王明确表示“我是愿意先给你慢慢还”“我现在也要给你这个钱，给你这个钱得嘛”“房子现在也没修……每个月先给你1000块”等。上述表述并非普通寒暄，而是对债务的承认和同意履行的意思表示。

根据法律规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得再以诉讼时效期间届满为由抗辩。小王在通话中承认债务并承诺还款，应视为放弃诉讼时效抗辩权，其再以时效届满为由抗辩，于法无据。

关于付款条件及合同目的，屈律师从以下四个层次进行了清晰有力的反驳：

首先，欠条具有独立法律效力。 本案主张权利的核心依据是小王出具的《欠条》。既然欠条未约定“待收房后支付”，即属于无条件的付款承诺。小王不能用基础合同（房屋未交付）的原因，来直接否定欠条本身的偿付义务。

其次，坚守合同相对性原则。 老李与小王的债务关系，和小王与A公司的房屋买卖关系是相互独立的。A公司不交房的违约行为，不能成为小王拖欠老李欠款的正当理由。小王将交房问题与还款义务混为一谈，缺乏依据。

再次，风险随便利转移。 约定由A公司直接向小王交房，小王获得了直接对接开发商的交易便利，就应当同时承担开发商可能违约的商业风险，而不能将该风险转嫁给老李。

最后，合同目的并未落空。 双方的主要目的是完成房屋权利转移，而非保证立即拿到实体房。即使项目停滞也不等于“灭失”，房屋权利依然存在且有救济途径。退一步讲，即便最终无法交房，也是小王选择此交易模式应承担的风险，其应向A公司追责，而非免除对老李的付款义务。

关于欠款金额，屈律师指出，老李认可小王转账支付11万元，尚欠8万元；小王虽主张另支付现金1万元，但未提交任何证据证明，老李也不认可。根据“谁主张、谁举证”的举证责任规则，小王关于另付现金1万元的主张不能采信。

案件结果

法院经审理认为，小王在2025年9月10日通话中同意履行义务，审理中又以诉讼时效抗辩，于法无据，不予采信；《欠条》未约定付款条件，小王关于付款条件未成就的抗辩不成立；小王另付现金1万元无证据证明，不予认可。

关于违约金，法院综合考虑案涉房屋工程停滞、小王主观恶意较小、老李损失情况等因素，将《欠条》约定的2万元违约金酌情调整为1万元。

最终，法院依法判决：小王向老李支付欠款8万元及违约金1万元；

办案心得

屈佳佳律师：诉讼时效届满并不等于债权消灭，但权利人仍应及时主张权利。若义务人在时效届满后作出同意履行、愿意还款等意思表示，再以时效届满为由反悔抗辩，法院不予支持。日常交易中，大家要注意保留欠条、转账记录、催收记录及对方承诺还款的录音、微信记录等证据。同时，主张欠款时应厘清基础法律关系：欠条未附付款条件的，不能轻易被对方以“房屋未交付”“合同目的未实现”等理由混淆；对方主张现金付款的，也应承担相应举证责任。

办案律师

文中人名、公司皆为化名