案情概要

中介公司协助客户购置房屋，多番看房后与卖方达成交易

2024年中旬，A中介公司（后称：A公司）受客户张三所托寻找合适房源，期间，张三在A公司的陪同下多次看房，最终看中了李刚、陈丽夫妇委托B中介公司（后称：B公司）出售的1号房屋。

很快，A公司组织张三与李刚夫妇见面，双方对购房事宜展开了沟通。2024年8月19日，李刚夫妇与张三签订了《存量房屋买卖合同》，张三支付了1万元定金。

当日，李刚夫妇、张三及A公司签订了《中介服务合同》，约定由买卖双方支付A公司中介服务费共计8万元。

2024年10月12日，A公司通过群聊发送了房屋信息查询记录，显示1号房屋所有权人为李刚夫妇。随后，几人在群聊内商议决定于2024年10月15日前往房管局办理过户。

房屋过户前夕突发意外情况，真正房主“现身”？

然而，就在双方约定的过户前一天，一个“不速之客”敲响了张三的家门，该男子名叫李四，李四向张三出示了其与李刚、陈丽两人分别签订的《代持协议》，其中明确约定李刚夫妇只是1号房屋名义上的持有者，房屋真正的所有权和处置权均归李四所有。

不仅如此，李四还找到了B公司的小伟作证。此时的张三深表疑惑，自己压根不认识李四，李四却能准确找到自己家的住址并知晓购房事宜，严重怀疑李四具有诈骗意图，于是当即拨打了报警电话。

这场插曲让张三心有余悸，但过户日期就在眼前，虽无法判断李四所说的真实性，但如果自己现在贸然停止房屋过户，将面临承担高额违约金的法律风险。

为了保险起见，张三在过户当日再次查询了1号房屋的登记信息，结果仍显示房屋依旧登记在李刚夫妇名下，看到这个信息，张三这才放心过户。

房屋过户完成，中介公司突遭起诉，霖澳律师介入

按理说，买卖双方完成过户，A公司便可以完美退场。可没过多久，A公司竟收到了一份来自法院的传票——李四将李刚、陈丽、张三、A公司一同列为被告，请求确认李刚夫妇与张三签订的《存量房屋买卖合同》无效，并主张四被告存在恶意串通，已严重损害其合法权益，要求四被告向其赔偿5万元。

李四的起诉对A公司来说简直是无妄之灾，为了保全自身合法权益，A公司经过多番对比，选择委托#霖澳律师事务所袁萍萍律师协助应诉。

霖澳律师寻找办案关键，制定详细策略助中介公司应诉

袁律师介入后当即对案件情况进行了详细梳理，袁律师表示，李四坚称A公司与买卖双方存在恶意串通损害其利益的情况，因此现在的关键就在于要证明，A公司在整个交易过程中并不存在任何违法行为，张三受让取得1号房屋时系善意取得。

对此，袁律师立马开始搜集相关证据，同时多次联系到A公司及张三、李刚夫妇进行沟通，待确认好诉讼策略，协助A公司应诉。

霖澳律师庭上据理力争，强势反驳对方无理陈述

庭上，李四义正言辞地重申了自己的主张，认为李刚夫妇无权处置1号房屋，故而其与张三签订的购房合同无效。

对此，袁律师强调，首先，A公司不是本案适格被告，李四主张适用民法典中“恶意串通导致民事法律行为无效”的规定，应该只针对于合同的签订方，而A公司明显不符合该条件。

其次，从李四提交的证据来看，李四从始至终沟通的人均系B公司的工作人员，本质上A公司和李四没有任何关系。

另外，从中介方履责角度来看，买卖双方合同签订时间是2024年8月19日，在此之前，A公司从未见过李刚夫妇，A公司是在陪张三看了很多套房屋之后，张三根据自身买房需求和各房屋优劣对比，才选择购买1号房屋，而且成交价格也是正常的市场公允价格。

加之李刚夫妇具有权利外观表象，且实际居住在1号房屋，A公司尽到了中介方义务，审慎审核了房屋权属状况，并且房屋权属状况与不动产登记中心查询的信息一致，因此A公司不应当承担任何责任。

最后，从房屋买卖双方的合同约定和履约进程来看，1号房屋过户符合所有正常的流程，况且，因对李四身份不确定、对所谓的协议内容真实性更是无法确认，若贸然停止房屋过户势必会给张三造成重大的交易和资金风险，因此没有理由暂停过户手续，所以并不构成所谓的恶意串通的情形。

案件结果

最终，法院采纳了袁律师的代理意见，驳回了李四的全部诉讼请求。

办案心得

袁萍萍律师：“本次案件的关键点就在于要证明作为客源中介的当事人（公司）与买卖双方之间不存在恶意串通的情况，证明在当事人（公司）的中介服务下，买房人取得案涉房屋系善意取得，对此，我在介入后详细梳理了整个事情的发展进程，确认合同履约程序，最终证实了整个购房过程的合法合规，不存在恶意串通的情况，成功获得法院支持，助当事人（公司）保全了自身权益不受侵害。”

案件承办人

擅长领域：合同纠纷、民商事纠纷、公司法律顾问、经济犯罪、涉税争议

所获荣誉：2023年度合同纠纷品类十佳案例、2024年度先进个人奖、2024年度合同纠纷品类十佳案例

同行评价：袁萍萍律师，不仅是执业律师，同时也是注册会计师、税务师，这让她在擅长的合同纠纷、民商事纠纷、公司法律顾问领域更加如鱼得水，优势明显。袁律师自执业以来，凭借深厚的法律实务操控能力及扎实专业的法财税一体化综合知识，为众多当事人挽回了大量经济损失，并且凭借严谨负责、真诚高效的办案风格，为当事人提供全面、优质的法律服务，赢得了当事人的普遍好评。

（注：文中人名、公司名均为化名）